Conoce todo sobre la inspección técnica de edificios: normas, cómo prepararte y mucho más

La inspección técnica de edificios (ITE) es un servicio de investigación de posibles daños en las edificaciones, realizado por profesionales especializados. 

Su objetivo es garantizar que las construcciones se mantengan en condiciones seguras para el uso de propietarios y empleados de una empresa y, también, para las comunidades donde están ubicadas.

Para entender exactamente cómo se realiza una inspección como esta, qué elementos se evalúan, qué leyes y normas regulan este servicio y cómo prepararte para llevarlo a cabo con la máxima eficiencia, ¡continúa con nosotros!

¿Qué es la inspección de edificios?

La inspección de edificios es una revisión minuciosa de las condiciones estructurales de una edificación, ya sea comercial, residencial o pública. Debe ser realizada periódicamente por profesionales especializados, generalmente ingenieros o arquitectos. registrados en sus respectivos Consejos Regionales de Ingeniería y Agronomía (CREA) y en el Consejo de Arquitectura y Urbanismo (CAU), ambos de Brasil.

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Esta inspección es una especie de verificación de la construcción y de sus elementos internos. Su objetivo es garantizar la seguridad de los usuarios de un inmueble, evaluando la conservación de las estructuras físicas y el funcionamiento de los componentes que la integran.

Al igual que el cuerpo humano, una edificación también sufre el paso del tiempo, se desgasta de forma natural y con el uso constante. 

Para realizar la inspección del edificio, el profesional contratado o la empresa de servicios subcontrada debe seguir normas y etapas predefinidas para que su trabajo sea efectivo y el informe técnico sea válido para las autoridades que lo requieran.

Si durante la inspección se verifica la necesidad de reparaciones en la edificación, el responsable debe gestionar los trámites de presupuesto, obra y pago para solucionar el problema lo antes posible. En muchas ciudades, se exige un nuevo informe después de la reparación para certificar que la restauración ha devuelto la seguridad al inmueble.

¿Cuál es el objetivo de la inspección técnica de edificios? 

El objetivo de la inspección de edificios es constatar el estado de conservación y funcionamiento de la edificación, sus sistemas y subsistemas, de forma que permita un seguimiento sistemático de su comportamiento en uso a lo largo de la vida útil, para mantener las condiciones necesarias de seguridad, habitabilidad y durabilidad de la edificación. 

En resumen, el objetivo de este tipo de inspección es conocer profundamente el estado de conservación de la edificación y servir de base para planificar las reparaciones necesarias de mantenimiento preventivo. 

El resultado es garantizar la seguridad, funcionalidad y durabilidad de las edificaciones a lo largo del tiempo, identificando posibles problemas que puedan comprometer su integridad. Además de la seguridad, la inspección también busca apoyar la valorización del patrimonio y la optimización de las inversiones en conservación.

¿Qué es un informe técnico y qué debe contener?

Un informe técnico de una inspección es el documento generado después de la revisión de un edificio, elaborado por el profesional responsable del servicio. Es un documento técnico complejo que debe contener varias informaciones, como por ejemplo:

• Identificación del solicitante o contratante y del responsable legal de la edificación
• Descripción técnica de la edificación
• Fechas de las inspecciones
• Documentación solicitada y disponible
• Análisis de la documentación disponible
• Descripción completa de la metodología de inspección predial, acompañada de datos, fotos, croquis, normas o documentos técnicos utilizados, o lo necesario para aclarar los métodos adoptados
• Lista de sistemas, elementos, componentes constructivos y equipos inspeccionados y no inspeccionados
• Descripción de anomalías y fallas de uso, operación o mantenimiento y no conformidades constatadas en los sistemas constructivos y en la documentación analizada, incluyendo informes de inspecciones prediales anteriores
• Clasificación de las irregularidades constatadas
• Recomendación de acciones necesarias para restaurar o preservar el desempeño de los sistemas, subsistemas y elementos constructivos de la edificación
• Organización de las prioridades según el grado de urgencia, teniendo en cuenta las recomendaciones del inspector
• Evaluación del mantenimiento de los sistemas y equipos y de las condiciones de uso de la edificación
• Conclusiones y consideraciones finales
• Cierre, donde debe constar la siguiente nota obligatoria: “Este Informe fue desarrollado a solicitud de (nombre del contratante) y contempla la opinión técnica del (de los) suscriptor (es)
• Fecha del informe técnico de inspección predial
• Firma del (de los) profesional(es) responsable(s), acompañada de su número en el respectivo consejo profesional
• Anotación de Responsabilidad Técnica (ART) o Registro de Responsabilidad Técnica (RRT)

¿Qué se inspecciona durante la actividad?

Durante la inspección técnica, se deben revisar todos los elementos que componen el edificio, desde los estructurales hasta los complementarios, como ascensores, electrodomésticos e incluso la accesibilidad. 

Para mayor comprensión, a continuación se enumeran algunos de los tópicos que deben formar parte del checklist de inspección de edificios:

1. Elementos estructurales

• Estado de conservación de columnas y pilares
• Instalaciones hidráulicas y eléctricas (tuberías, cableado, alcantarillado, aguas pluviales, etc.)
• Revestimientos externos e internos
• Sellado de marcos
• Estado de los marcos
• Impermeabilización de losas y terrazas
• Techos, canaletas, bajantes, etc

2. Ítems de habitabilidad

• Impermeabilización de áreas comunes
• Ascensores
• Elementos de uso común, como cilindros de gas, aire acondicionado y calentadores
• Generadores
• Tanques de agua
• Motores, bombas y otros equipos

3. Elementos de seguridad

• Pararrayos
• Extintores e hidrantes
• Sistemas de detección de humo
• Cámaras de seguridad
• Centrales de alarma

4. Factores de accesibilidad

• Rampas y escaleras;
• Pasamanos;
• Decks;
• Ascensores.

¿Qué problemas evita la inspección de edificios?

La inspección periódica previene una serie de problemas en el edificio y para los usuarios del inmueble, que van desde grandes tragedias hasta pequeños inconvenientes del día a día. 

A continuación, se presentan algunos ejemplos de situaciones que pueden evitarse mediante la ITEl:

Falta de conformidad con normas y leyes

Como se detalla a lo largo de este artículo, la inspección técnica de edificios es un tema ampliamente tratado en leyes y normas reglamentarias. Las edificaciones que no están en conformidad con estas reglas están sujetas a multas, clausuras o incluso procesos judiciales. Las inspecciones son esenciales para identificar inconformidades y orientar la adecuación del inmueble a las exigencias legales, evitando problemas futuros.

Perjuicios financieros

La falta de inspecciones impide que se realice el mantenimiento adecuado, resultando en más problemas y, consecuentemente, exigiendo más dinero para corregirlos. De esta manera, la inspección colabora con la optimización de los recursos financieros.

Riesgos a la seguridad

La falta de inspección puede causar fallas que comprometan totalmente la seguridad del edificio, como grietas, fisuras, problemas de cimientos, fallas en los sistemas eléctricos e hidráulicos, deterioro de los materiales de construcción, etc. Todo esto puede provocar serios problemas en la estructura del edificio y, como consecuencia, en la seguridad de quienes lo frecuentan.

Menor vida útil de los activos

Si no se realiza la inspección correctamente, los problemas no se identifican. Como resultado, muchos activos sufren un deterioro acelerado, requiriendo su reemplazo total.

¿Qué documentos se evalúan durante la inspección de edificios?

El profesional encargado de realizar la inspección deberá solicitar al administrador del inmueble una serie de documentos. 

Los documentos principales que deben ser analizados son:

• Proyecto ejecutivo y de fundaciones, contención, cortinas y muros de soporte
• Proyecto de instalaciones hidráulicas, sanitarias, de gas y eléctricas
• Informe de sondaje del terreno
• Licencia de construcción
• Manuales de instrucciones de los equipos instalados
• Certificado de habitabilidad y/o licencia de funcionamiento (incluyendo la de bomberos)
• Informes de inspección de ascensores
• Licencia ambiental
• Reglamento interno y convenio del condominio
• Informes de análisis de agua, mantenimiento y limpieza de tanques de agua.
• Licencias para estaciones de tratamiento de aguas
• Historial de mantenimiento de equipos

La mayoría de estos documentos son entregados por la constructora al propietario del inmueble y deben mantenerse archivados para consulta en la inspección y en otros procedimientos de mantenimiento preventivo y correctivo.

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¿Cuál es la importancia y los beneficios de la inspección de edificios?

Como has visto, uno de los factores más importantes de la inspección de edificios es prevenir accidentes y problemas graves con la estructura que causen daños a las personas y al patrimonio.

Además, este tipo de inspección es muy importante para que se identifiquen las reparaciones necesarias en el edificio, para la ejecución de la planificación de reparaciones, con priorización según el nivel de riesgo.

También muestra toda su relevancia en el aspecto financiero. Esto se debe a que al identificar lo que necesita ser corregido y listar lo más urgente, los propietarios podrán organizarse para hacer un mantenimiento correctivo planificado, obteniendo recursos con más tiempo.

Otro punto importante de la inspección de edificios es el cumplimiento de la legislación. Esto se debe a que los edificios que no pasan por este procedimiento están sujetos a multas e, incluso, a la clausura por parte de las autoridades públicas.

En cuanto a los beneficios de la inspección de edificios, podemos enumerar:

• Identificación anticipada de problemas
• Aumento de la vida útil de la construcción
• Eliminar gastos imprevistos y problemas con mantenimientos correctivos no planificados
• Mantener la construcción en buenas condiciones
• Evitar accidentes laborales
• Mayor valorización del inmueble
• Garantizar bienestar y seguridad a los usuarios y empleados, así como a las personas en el entorno de la edificación.

Así, con la inspección de edificios al día, es posible monitorear el desgaste natural de las edificaciones debido al uso, así como el contacto con los elementos de la naturaleza a los que están expuestas.

¿Quién puede hacer una ITE?

La inspección de edificios es una actividad técnica que requiere conocimientos especializados. Por ello, debe ser realizada por profesionales calificados y habilitados, como:

• Ingenieros
• Arquitectos
• Técnicos en edificaciones
• Peritos en ingeniería
• Empresas especializadas

En la práctica, el síndico o la persona responsable de administrar el inmueble debe buscar al especialista para realizar la inspección.

¿La inspección es obligatoria para todos los edificios?

  Por lo tanto, no dejes de revisar las reglas de tu localidad.

¿Cómo hacer una inspección de edificios? Conoce las etapas

Las etapas de este proceso son:

1. Levantamiento de datos y documentación

El profesional especializado debe solicitar acceso a todos los documentos necesarios para la inspección, tales como administrativos, técnicos y de operación/mantenimiento. Ejemplos incluyen licencias, proyectos, reglamentos y certificados.

2. Análisis de los datos y documentación solicitados y disponibles

En esta etapa, el profesional especializado analiza y verifica si todos los documentos disponibles están en conformidad. Las no conformidades encontradas aquí se describen en el informe técnico.

3. Anamnesis para la identificación de características constructivas de la edificación

A través de la documentación y de entrevistas, el inspector identifica las características del edificio, como edad, historial de mantenimiento, intervenciones, reformas y alteraciones de uso ocurridas.

4. Inspección de la edificación

La inspección propiamente dicha ocurre en esta etapa de manera sistemática, considerando la complejidad de las instalaciones existentes. Aquí se constatan las anomalías y fallas de mantenimiento, de uso y de operación. Las inspecciones consideran características constructivas, edad de las instalaciones y de la construcción y vida útil prevista, exposición ambiental de la edificación, agentes (y procesos) de degradación y expectativa sobre el comportamiento en uso.

5. Clasificación de las irregularidades constatadas

En esta etapa, las irregularidades deben ser categorizadas de esta manera:

• Endógena o constructiva: cuando la pérdida de desempeño deriva de las etapas de proyecto y/o ejecución.
• Exógena: cuando la pérdida de desempeño se relaciona con factores externos a la edificación, provocados por terceros.
• Funcional: cuando la pérdida de desempeño se relaciona con el envejecimiento natural y consecuente término de la vida útil.

6. Recomendación de las acciones necesarias para restaurar o preservar el desempeño de los sistemas

Aquí se hacen las recomendaciones técnicas para corregir las fallas encontradas durante la inspección. Deben ser presentadas de manera clara y accesible y, si es posible, indicar manuales y normas pertinentes para facilitar la comprensión del responsable en viabilizarlas.

7. Organización de las prioridades en niveles de urgencia

Siguiendo las recomendaciones presentadas por el inspector del edificio, las acciones se organizan de acuerdo con su prioridad y urgencia.

8. Evaluación del mantenimiento y utilización 

En esta etapa, se identifican los elementos observados durante la inspección que deben considerarse en el plan de mantenimiento, como fallas y no conformidades.

9. Redacción y emisión del informe técnico de inspección

Finalmente, el técnico debe generar el informe, incluyendo los datos de los contratantes, la información sobre los documentos fornecidos, el detalle del edificio, la metodología utilizada, las listas de elementos inspeccionados, su descripción y si se encontraron irregularidades. 

También debe mencionar si hay recomendaciones de reparaciones y la prioridad de cada una.

Lo ideal es que se añadan a este documento fotos de los elementos inspeccionados, ya que sirven como evidencia. 

Por fin, el profesional también debe presentar en el informe su evaluación general del inmueble y conclusiones sobre su estado de conservación. 

¿Cómo hacer una ficha técnica de inspección de edificios?

La ficha es un documento estructurado que ayuda a organizar la información recopilada durante el proceso de inspección. Conoce algunas sugerencias de campos que pueden estar presentes en tu ficha:

• Información general: ubicación, fecha y responsable de la inspección.
• Descripción del edificio: tipo de edificación, número de pisos, año de construcción.
• Áreas específicas que serán inspeccionadas: sellado, revestimientos, instalaciones hidráulicas, instalaciones eléctricas, elevadores, alarmas, etc.
• Observaciones y conclusiones.
• Plan de acción de medidas correctivas.

¿Cómo utilizar la tecnología para optimizar la gestión de inspecciones de edificios?

Como hemos visto, son varias las etapas, reglas y criterios para la ejecución de la inspección técnica de edificios, desde el levantamiento de documentos e información con el responsable de la edificación hasta la entrega del informe técnico a los órganos fiscalizadores.

En todo este proceso, contar con tecnologías que ayuden a organizar los datos, verificar todos los elementos, planear y consultar informes anteriores es una gran ventaja para la empresa o profesional que llevará a cabo el servicio de inspección. 

Por eso, el Checklist Fácil es una herramienta imprescindible para esta actividad. Líder de mercado en Latinoamérica, con más de 1.500 clientes, el sistema facilita la organización del trabajo de verificación, listando todos los elementos que necesitan ser inspeccionados, de acuerdo con las leyes y normas vigentes.

En él, es posible archivar la información del estado de cada ítem inspeccionado, facilitando la elaboración del informe técnico. Aprende cómo  a continuación:

Además, el software permite la elaboración de planes de acción no solo para la inspección principal, sino también para programar las reparaciones necesarias de acuerdo con las prioridades definidas en el informe. Los planes de acción pueden incluso ser automatizados cada vez que se detecte una no conformidad durante la aplicación.

El Checklist Fácil también cuenta con otras funcionalidades que ayudan a las empresas a prepararse para las inspecciones, tales como:

• Programación de checklists, para que los análisis se realicen periódicamente, no solo para adecuarse a las normas.
• Checklist por imagen, que permite crear áreas en el checklist utilizando una fotografía o video y agregar puntos que merecen atención en las edificaciones.
• Contestación de ítems, para que puedas cuestionar respuestas positivas o negativas si tienes dudas sobre si estas fueron evaluadas adecuadamente.

Estos son solo algunos ejemplos, considerando que nuestro sistema cuenta con más de 150 funcionalidades y módulos adicionales.

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